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● 土地，建物所有權狀（正本）。
這麼多的寫字樓，真的都會做成一個有活力的垂直園區嗎？或者一個垂直的園區，從地面往上三層以上都可以叫垂直園區，這樣的東西怎樣才能有活力？我想回答這個問題，同時也部分回答瞭青島航運中心做的垂直中心是不是有活力的問題。
在延伸產業方面，如果洞房跟海洋風格，跟像迪拜海洋房間，海洋的風格設計，海洋裝飾物應用，在這點上我們這個樓完全有條件打造，而且我們跟海洋、海運相關的事物，建立更行的人文聯系，符合聯系和形象聯系，所以這些功能建立以後，就會使得航運中心找到棲身之處，同時使得我們垂直社區人文色彩得到更加的凸現，這裡就實現具有產業又有人氣，既是高端的辦公場所又是一個特別傳遞與海洋關聯的新生活方式的場所，所以這個部分我的一個建言和想象，垂直航運，泛海洋，泛海運垂直商務社區既有明確的個性，主題感，同時又有非常強的時尚性，人文化。城市中間跟青島城市浪漫主義的性格，融為一體的特色，不僅融為一體甚至成為這個時代新的具有裡程碑或者標志性意義的建築，也成為很多青島人甚至周邊的很多人們到瞭青島就應該去，就應該用。可能就變成重點在北京或者上海活動的人也有瞭特別的理由來青島，來我們的青島國際航運中心。
如果站在這個角度來說，跨進電商之間的很大的東西跟我們運輸航運包括海運有密切的關系，我舉例來說，以母嬰產品來說，它的成本中間有一個很重要的成本是物流產本，因為借助於空運的比重比較大，或者海運在跨進物流中間沒有積極的表現，所以事實上這是一個很大的領域，如果在進口的優質產品中間、在物流成本上面能夠有利用海運的成本的話，這個市場的擴展度和成長度可能更不一樣。所以，如果把這個部分放在裡面，無論是海上航運的電子商務平臺，跨境B2B電子商務平臺，跨境進口B2C平臺，或者B2C的垂直電子商務，我認為這些成長型的，快速成長型的產業都是適合我們這樣一個國際航運中心的定位的，從我剛才說的20、30、40的比重來說，它就是我認為第二部分的30、40的部分。當我們把航運或者海運物流用一個更大的范疇來看，你就會知道比我們想象隻能做航運或者航運本身相關產業的關聯，我提到那部分都是比較活躍的部分，也有更多的創業企業和包括很多新成長的部分，像寧波、上海自貿區都是相對走在前面。但是像青島這樣的地方，當我們有新產業支持的聲音我覺得非常適合我們這樣的園區，我們這個園區是一個帶有新產業特色的部分，這個特別適合放進來。
零點執行董事長袁嶽先生回答現場提問
第一個很多寫字樓本身是沒有主題的，如果是上海或者是北京，不用主題，可能隻要占一個合適的位置，做一個寫字樓，體量多大都沒關系。在北京寫字樓永遠是第二年的價錢比第一年漲百分之十幾。在另外一些項目，主題寫字樓能夠在這個城市當中形成一個有活力和特色的寫字樓核心，這就是為什麼今天看到的好像是個寫字樓，但它叫航運中心，有個鮮明的產業主題，就是跟海運、物流，海上物流跟相關的產業以及相關的服務，價值鏈的上下遊的關聯性，無論是做工業還是現在做的新產業，產業上下遊的整合是提高產業運作水平，服務效率，包括降低運行成本、甚至解決人才問題。如果我們在一個領域中間，產業形成密集度，我們可能在吸引人才、交流人才都會具有優勢，這是為什麼一個都市裡面往往有一些板塊非常明確的就是金融服務，有一些比如跟軟件相關，或者跟物流服務相關，或者跟電子商務相關，往往有很明確的產業標志，這種主題化的寫字樓在中國發展特別多。
中國寫字樓每年有40%左右是屬於主題非常明確的寫字樓，30%是完全開放的寫字樓，另外30%是開始不明確後來慢慢明確的寫字樓，客觀上有一些產業比較集中慢慢形成瞭它的特色。
同樣的道理，今天海運物流的電商是處在初期，有跨境電子商務瞭，做海運物流的人要貼上去幹，很多海運是不幹這個的，但是包括郵政物流也幹，但是我們要貼上去幹，你發現很多品類的產品明顯的物流成本就會下降，競爭力就出來，很多人就選你，這是我覺得這個機會在這裡，要貼上去。第二步就變成平臺，很多人跟瞭以後已經比你晚一步瞭，這個時候你不幹瞭，有貨在這邊找人，做個平臺在這裡玩就好瞭，所以先天等到做成規模之後再做平臺，因為真正掙錢是做平臺的，這就是我覺得叫做兩步走戰略。然後就是做平臺，定位一個五年左右的發展戰略，我覺得是很靠譜的，率先做這個方向，可以想像的空間還是比較大的，所以你在資本中間得到認可的可能性也會非常大。
青島和膠東半島要賣到最好的奶粉就在樓下，隻要電子商務實現的東西，就在我們樓下，我們就做成兩萬八千平米的國際進口優質產品展示銷售中心，這個可能就有一個非常鮮明的特色。上海自貿區裡面最火的就是幹這個，幹瞭九個集中商品展示中心，有葡萄酒，有奶粉，有汽車，有橄欖油，我們在環球金融中心旁邊有個FC，一層樓中間，差不多有一萬平米左右，香港人開的，國際優質產品展銷中心，全是國外進口產品，價錢都很貴，生意都很好，永遠是那麼多人，上海的中產階級，你要買最靠譜和最放心的東西就在那裡，跟我們航運有關，泛航運物流有關，變成一個樓上可以辦公，跨境進口電商，樓下是跨境電商展示區，六樓好像還有一個室內兩千，室外一千的宴會空間。其實在青島這樣的地方，會議宴會當然有一定的機會，沒有得到滿足的剛需就是我們青島人的年輕人的婚禮，每一個三線以上的城市，這個城市的提供滿足35-40%婚禮所需要的空間，如果把這個空間打造成為膠東半島第一流的海洋婚禮空間，露臺是船形的，海邊可以走到遊艇，樓上還有直升飛機，直升飛機可以做成海陸空一體的婚禮的一部分，在這裡有很多的機會和空間，是把這個空間用一個特別的方法賦予它最大的活力。如果把它變成非常特殊的貴賓房，非常特殊的洞房，中國最高端的洞房，跟下面的婚禮形成有機互動，而且海陸空一體，人生沒有再這樣的洞房過過就算沒有洞房。
馬雲做一個菜鳥，菜鳥將來幹嗎的？菜鳥會發現電子商務的物流需求者，基本上不管是在全國所有什麼樣子都可以找到相應的供應者，無論是倉儲的配送、物流都可以在上面找單子，做交易，所有的物流公司都在上面留下瞭你的信用記錄，每個公司跟淘寶店一樣都有服務等級的，也形成瞭你將來在電子商務世界中間的江湖地位。比如說現在公路運輸，他第一步當然會到互聯網上做生意，第二步可以形成物流交易平臺，有誰需要公路物流的公路運輸服務的或者提供服務的在電商交易平臺上面來尋找單子、完成服務，形成服務記錄，現在海運行不行？至少現在在海運電子商務領域中間，事實上如果我們講大的物流領域中間，海運是相對滯後的，所以這是我覺得一個方面，基於以海運和海運物流關聯的電子商務平臺，如果做這樣的平臺企業，到我們這個樓裡來是非常合適的，第二類是什麼？跨進電子商務企業，我們知道在這個三年中間，在電子商務中間成長最為迅速的板塊是跨進電子商務，在電子商務分配比重中間附加值最高的是跨進電子商務，鋼鐵是很慘淡的，由於國傢投機或者新一界政府上來，在基礎建設方面力度是有所調整的，鋼鐵、水泥其實面臨很大的調整，但隻有一個領域表現的很不一樣，就是跨境貿易。上海的鋼貿在這兩年的經濟調整中間非常慘淡，但是唯獨跨境鋼貿是最亮麗的點，在另外一個方面，如果我們把B2B的國際跨境電商和B2C進口電商相比，進口電商是30倍成長最為迅速，無論是母嬰產品，嬰幼兒產品，安全的高品質食品，或者其他的對老百姓來說代表生活品質的消費品，在這兩年的跨境進口電商中間成長特別迅速。
嘉賓：袁總您好，這個項目優點太多瞭，作為寫字樓來說，5A甲級寫字樓，最重要的是綠色雙A認證的產品，另外還有樓頂可以停直升飛機，我關註瞭很久。這是其他青島寫字樓也沒有的，結合這方面，它的電商應該是非常自豪，非常不錯的。就現在來說，很多電商都不錯，但是他不能解決的問題就是物流的問題，而我們這個項目恰好和海運、航運都能解決這個問題，所以想請教一下袁先生怎麼看待這個項目的電商和物流問題。
內容來自sina新聞
除瞭經濟的活力以外，一個很重要的就是土地的方式，把土地拿過來規劃變成寫字樓，它開業速度之快也是全世界沒有的。所以你可以想像，這件事情在印度不可能這樣發展。
零點執行董事長袁嶽先生演講現場
寫字樓很多，中國每年在所有的城市中間，大概有將近六千座寫字樓問世，差不多是美國180倍，全世界每天開的所有寫字樓，隻是中國新產生寫字樓的二分之一，可見中國寫字樓發展的速度。
第三個30、40的部分，因為一個寫字樓顯然不止是一個搞產業的，某種程度來說我們可以把它看作一個航運垂直商務社區，為什麼呢？因為它要人氣的，如果純粹把生意做起來，大部分的寫字樓的特點就是有生意，沒人氣，或者有些地方，萬達可能特點就是有人氣，但是生意跟我們的品位不完全匹配，在這個樓地下有個兩萬八千平米的空間將來可以做商業的，商業怎麼做？對面就是萬達，簡單的說今天就是萬達都受到電商的沖擊，我們弄一個兩萬八千平米不大不小怎麼弄呢？包括這裡面也有一些其他的會議空間，宴會空間，聽說樓頂還有一些可供做會所的空間，我們跟航運海洋相關的東西，有什麼東西可以把這些空間利用的既有特色還有跟主題有一些相關性，而這些特性的發展使得整個社區呈現一個非常有特色的地方，所以我大膽的想象一下，比如說這個樓地下的兩萬八千平米，就變成瞭我們樓上面幹這個跨境進口優質產品電商的線下電商集中區。
所以，我們第一個回答是，主題寫字樓或者有產業主題的寫字樓，通常會賦予這樣一個空間，一個明確的個性，這種個性在眾多的垂直空間中間使得你跟其他人之間有一個分割，從這個角度很顯然我們這個航運中心具備這個第一個特點。第二個是不是僅僅具有這個就夠瞭，如果今天我們來看物流的其他部分，比方說我們發現在機場附近，經常會發展航空產業園，裡面全是跟航空服務相關的嗎？真正直接跟航空本身相關，跟空運相關的所占的比重是20%左右，還有30%是有一定的相關，剩下的50%左右，其實它並沒有直接的聯系，它可能跟其他的產業園做的有很多東西差不多。所以，如果做一個水平的園區和垂直園區可能有一些規律，那個規律是20%決定瞭它的主題，但是有30%、40%是跟這個主題的泛化有關，它有一定的關聯性，但是傳統意義上不直接歸到這個行業，比如說在上海以虹橋樞紐為核心的園區，可能很大一部分的產業，比如說國際會議中心，或者是電商中心，包括青年產業中心，這些東西有一些是因為距離比較遠，有一些跟他有一定的靠近。
零點咨詢董事長袁嶽在青島國際航運中心首映禮上的演講實錄
9月23日，由山東海運股份有限公司投資建設的青島國際航運中心舉行瞭盛大的開放首映禮，一舉定鼎CBD核心航運產業垂直園區地位！200餘位行業嘉賓及客戶應邀出席，同話發展之道，共襄行業盛舉，共同見證瞭青島國際航運中心的榮耀啟航！零點執行董事長袁嶽先生也出席瞭該首映禮，並做出瞭精彩演講。以下為內容實錄：
提問環節：
我們看青島國際航運中心這個項目的時候，除瞭它核心的海上航運的主題產業之外，它有沒有擴展的機會？將來直接跟航運相關的服務的項目，服務的產業，上下遊的東西占20%，下面的30%、40%是什麼？所以我覺得，站在這個角度來說是我們需要探討的，比如說這裡面直接相關的有兩個東西是成長性比較強，但是它不是直接表現為海運或者是航運動作的。一個就是航運物流的電子商務化，現在無論是路上比如公路貨運、鐵路貨運，空運，所有電子商務發展很重要的就是不同的訂單，變成訂單本身和服務承運者或者服務供應者他們有共同的信息平臺、電商平臺來尋找服務的解決方案。
零點咨詢董事長袁嶽：我們的條件都很好，隻要搞寫字樓，開發佈會的都會跟您講一堆，我認為那是基礎，不是這個地方真正的魅力。打造園區很重要的是關於內容的構設，以我們所處的位置顯然它不是幹物流的，本來我們幹物流的企業在這個裡面不是幹物流的，它是幹信息化的，一個電子商務的企業在這裡面也不是搞物流的，搞物流的都可以到郊區去搞，所以寫字樓的本質不管和任何產業相關都是做信息化的，你幹跨境電商，跨境電商也不是物流的部分，它一定是其中關於交易，關於推廣的，所以它依然還是信息化的部分，依然還是互聯網的部分。
從這個角度來說，將來我們一個好的樓裡面，它80%的人幹的活都是互聯網幹的活。如果純粹是互聯網，甚至不需要樓，回傢幹就行，一定幹的規模的，甚至我們很多東西需要適度的展示，適度的上下遊的連接，很多規模東西我們要有適度的除瞭互聯網以外甚至面對面的確認，這就是為什麼我們需要這樣一個空間。所以從這個角度後壁區房屋貸款率利試算來說，我認為它是一個很好的殼，但是未來這個地方變得飽滿的部分是跟互聯網和信息化的關聯才會使得附加值高的原因。至於物流的本身，與其說是裝物流的東西，不如說叫做運營管理和更新物流管理模式的神經中樞，這才是現代寫字樓最重要的，而且神經中樞是基於互聯網的，很多末端分佈在青島的周邊，分佈在膠東半島，分佈在更遠的地方但它是個中樞，恰恰海運這個部分中樞型的還是不多的。
將來菜鳥就是一個中樞，菜鳥應該說在很多其他物流方面，尤其地面物流非常強大，所以今天你們看到隻是阿裡巴巴上市，將來你還會看到菜鳥，價值有可能超過阿裡巴巴。因為阿裡巴巴是不賺錢，而那兩個是巨額賺錢的，站在這個角度來說，物流的深度組織，大半徑的組織就成為新的神經中樞的巨大產業，在航運這個領域，過去相對傳統，因為有瞭這樣的物流意義的載體，基於海運為中心的物流組織，物流神經中心的組織。
媒體記者：非常高興您這麼精彩的演講，剛才也一直在聽您在講互聯網價值問題，我記得在上個月或者更早的時間您有一篇文章講互聯網未來的核心是解決它的商務價值問題，您也做過非常成功的預測說阿裡巴巴很快在美國上市，也希望在未來您預測一下，青島國際航運中心也能大賣。
零點咨詢董事長袁嶽：新開發的互聯網金融產品，這個領域中心太大瞭，但是我的原則是，實現互聯網核心是互聯網產品，我們也有瞭互聯網交易平臺但沒有太多人真正在互聯網上賺到錢，你開瞭天貓真正賺錢的，有誰通過開店變成巨富的，淘寶店大部分人是虧錢的，阿裡巴巴上市的兩天前，在參考消息上有篇說淘寶店傢的悲慘遭遇，你把便宜貨用更便宜的方式賣的很快慘。今天在互聯網上運行的東西，或者像金融產品相對來說是一個邏輯產品，不夠讓年輕一代消費者對它那麼認同，當然我覺得有瞭互聯網之後，而且我們現在有瞭傳播和交易平臺之後就不斷地開發產品。互聯網交易機會是圍繞年輕交易者開發出一些在互聯網上受年輕一代消費者歡迎的產品，為什麼小米是做產品的卻被叫做互聯網？因為它代表瞭產品的互聯網化，這是一個最重要的互聯網新一代重要的趨勢，對互聯網金融產品也一樣，互聯網金融產品中間有一些東西表現的不錯的。
現在交易平臺變得夠大夠充分，現在的問題就是在於我們每一個人想想，我產品能不能互聯網化，甚至包括這個空間就是一個產品，這個空間夠不夠互聯網化，夠不夠吸引基於互聯網的產業從業者，我們可以在某個領域中間形成單品突破。你先拿一個產品來探索一下，互聯網化是怎麼做的，探索明白一個手機，然後就做盒子，對於我們今天大部分的在座的各位來說，我們有有共同的挑戰，重新設計、生產、銷售和服務我們的產品，我們類似的空間，你是做成一個互聯網化的產業空間還是做成一個非互聯網化的空間，信義區房屋貸款率利試算這是一個選擇。
嘉賓：尊敬的袁嶽先生，我是青島國際物流的，懷揣的IT夢想。剛才在袁先生的演講當中，您特別講到海運物流和電商是比較滯後的，我想提問一下您，根據您所瞭解的海運物流的行業，如何有機的結合才能趕上大的電商的潮流？
零點咨詢董事長袁嶽：跨境電商中間有一部分，你想想當初我們中國電子商務開始發展的時候，四通一達，開始都是被老外笑話的，美國的快遞公司從來不跟電子商務送的，因為那玩意太小瞭，UPS在中國就笑話中國的四通一達，小東西送，還不夠物流費的，他就沒有想到中國的電商會以爆發式的方式增長，不是有一個東西花那麼多錢，150個顧客一下子送來400樣東西，分攤產品的能力是很強的，他們今天個個都超過UPS的業務總量。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/11272921946.shtml
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